Verkäuferinnen und Verkäufer von gewerblichen Immobilien haben derzeit nicht nur in Hamburg zwei schlagkräftige Gegner: die schwache Konjunktur und vor allem das hohe Zinsniveau. Dennoch können Verkäufe auch im schwierigen Marktumfeld mit der richtigen Strategie zum Erfolg werden. Worauf es dabei ankommt, beschreibt Gastautorin Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid-Immobilienbewertung GmbH.
„Vermieten oder verkaufen?“ Viele Eigentümer von gewerblichen Immobilien im Großraum Hamburg stellen sich derzeit diese Frage. Ein Luxusproblem, könnte man entgegnen. Ein Problem, das sich zum Beispiel alle stellen, die eine Gewerbeimmobilie geerbt haben. Tatsächlich aber ist das Problem größer, als viele annehmen. Es ist eine Grundsatzentscheidung, die gerade in diesen Tagen gut überlegt sein will. Denn sowohl der Mietmarkt als auch der Verkaufsmarkt für gewerbliche Immobilien waren schon einmal in stärkerer Verfassung. Hinzu kommen die seit Frühjahr 2022 kräftig gestiegenen Zinsen, die die für gewerbliche Transaktionen notwendige Aufnahme von Fremdkapital erschweren und damit Käufe schwieriger machen.
Ist die Marktlage gerade ungünstig und die Immobilienpreise entsprechend niedrig, sollte der Verkauf – wenn möglich – aufgeschoben werden. Neben der aktuellen Marktsituation spielen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie weitere, zum Teil persönliche Faktoreneine Rolle. Beispielsweise wenn Sie Ihren Ruhestand stressfrei genießen möchten oder durch Scheidung in eine wirtschaftliche Zwangslage geraten, die Gewerbeimmobilie geerbt haben und sie mit Miterben teilen müssen oder die Kosten für Strom, Wärme und Hausverwaltung wie aktuell in die Höhe schießen. Dann könnte ein Verkauf viel Sinn ergeben.
Die Vorteile von vermieteten Gewerbeimmobilien sind:
- Planbarkeit: Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen häufig über zehn Jahre.
- Solide Finanzen: Gewerbliche Mieterinnen und Mieter müssen ihrer Bank meist ihren Businessplan vorlegen. Die Finanzierung der angemieteten Gewerbeimmobilie ist dadurch oft langfristig gesichert.
- Standortfaktoren für Gewerbeimmobilien werden durch kurz- und mittelfristige Veränderungen wie Baumaßnahmen oder veränderte Mieterstrukturen kaum beeinflusst.
- Der Staat fördert gut genutzte Gewerbeimmobilien als Wirtschaftsmotor durch Kapitalfördermaßnahmen und Steuervergünstigungen.
- Höhere Rendite: Durch die höhere Miete oder Pacht als bei Wohnimmobilien sind gewerbliche Immobilien in der Regel rentabler.
- Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden.
- Bei Gewerbeimmobilien gilt keine Mietpreisbremse.
- Mieterhöhungen sind frei verhandelbar.
Für einen erfolgreichen Verkauf kommt es vor allem auf das richtige Vorgehen und einen klaren Prozess an.Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie beginnt mit einer Marktanalyse für das jeweilige Segment, also beispielsweise für Logistikimmobilien oder Produktionsimmobilien.
Neben der aktuellen Nachfrage spielen weitere Kriterien wie die Lage, die Höhe der Mieteinnahmen und der Zustand der Immobilie eine Rolle. Für eine Immobilie mit einem bestehenden Gewerbemietvertrag erzielen Sie in der Regel sehr gute Verkaufsergebnisse. Eine leerstehende Immobilie ohne Gewerbemieter lässt sich hingegen nur schwer verkaufen.
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Experten, der sich in diesem Marktsegment bestens auskennt. Gemeinsam mit dem Fachmann oder der Fachfrau sollte der Verkäufer oder die Verkäuferin folgende Schritte durchführen
1. Teilmarktanalyse
Im ersten Schritt sondieren Sie den Markt für den Typ Gewerbeimmobilie, der verkauft werden soll. Welche Art von Freizeitimmobilie ist begehrt? Welche Unternehmen benötigen einen Fachmarkt am besagten Standort? Eignet sich Ihre Gewerbeimmobilie lediglich als Büro, oder kann daraus ohne großen Aufwand auch eine Arztpraxis oder ein Fitnessstudio entstehen? Je gründlicher Sie den Teilmarkt für eine Gewerbeimmobilie analysieren, desto mehr potenzielle Käufer können Sie ansprechen und einen umso größeren Verhandlungsspielraum haben Sie beim Verkaufspreis. Als Ergebnis der Teilmarktanalyse winkt eine definierte Zielgruppe.
.
2. Den richtigen Preis finden
Viele Immobilienverkäufer unterschätzen, wie wichtig es ist, den marktwertgerechten Angebotspreis zu finden. Diese vier Faktoren sind für die Preisbildung entscheidend:
- Lage
- Zustand
- Status (vermietet oder leerstehend)
- Bei Kapitalanlegern: erwartete Mieteinnahmen inklusive Ausfallrisiko
Mein Tipp: Verlangen Sie deutlich mehr, als Ihre Immobilie auf dem Markt wert ist, entwickelt sie sich zum Ladenhüter und Sie müssen weit unter dem Angebotspreis verkaufen. Zu billig sollten Sie aber auch nicht Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen.
Um einen angemessenen Verkaufspreis festlegen zu können, sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten lassen. Der Wert des Gewerbeobjekts wird von Faktoren wie dem Bodenwert beeinflusst.
3. Erforderliche Unterlagen und Verträge zusammenstellen
Stellen Sie folgende Unterlagen möglichst schon vor Schaltung der Verkaufsanzeige bereit:
- aktueller Grundbuchauszug,
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis,
- Auszug aus dem Altlastenkataster,
- genehmigter Bebauungsplan,
- amtlicher Lageplan/Flurkartenauszug,
- Baupläne, Bauzeichnungen, Grundrisse aller Etagen, Schnitte und Ansichten,
- Baubeschreibung,
- Nutzflächenberechnung,
- Kubaturberechnung,
- Betriebskostenaufstellung,
- Nebenkostenabrechnung der vergangenen Jahre,
- Gewerbemietvertrag beziehungsweise Mietverträge,
- Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise (Handwerkerrechnungen),
- Energieausweis.
Katharina Heid M.Sc. ist erfahrene Sachverständige für Immobilienbewertung und Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung, die sie gemeinsam mit ihrem Mann André Heid gegründet hat. Sie berät sowohl Privatkunden als auch Unternehmen und bringt ihr umfangreiches Fachwissen in die Immobilienbewertung ein.
