Anschlussfinanzierung des Baukredites: Prolongation, Forward-Darlehen oder doch lieber Umschuldung?

Einfamilienhäuser in Hamburg Oldenfelde im SommerEine Wohnstraße mit Einfamilienhäusern in Hamburg Oldenfelde © Norbert Schmidt

Wenn es um das Thema Wohnen geht, gehört Hamburg bekanntlich nicht nur zu den beliebtesten Städten Deutschlands, sondern gleichzeitig auch zu den mit Abstand teuersten – egal ob es sich um eine schicke Eigentumswohnung in der HafenCity, ein gemütliches Einfamilienhaus in Oldenfelde oder auch um einen kleines Landhaus außerhalb der Stadtgrenzen handelt. Dementsprechend stellt eine klassische Immobilienfinanzierung für die meisten Käufer beziehungsweise Bauherren die einfachste Möglichkeit dar, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Aber was passiert eigentlich, wenn die Zinsbindung des Baukredites ausläuft und eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, da das Darlehen noch nicht komplett zurückgezahlt wurde? Welche Möglichkeiten gibt es?

Wohnimmobilien kosten bekanntlich viel Geld – was es für die meisten Menschen nicht nur hier bei uns in der Hansestadt verständlicherweise überaus schwierig macht, das Haus oder die Wohnung komplett aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Dementsprechend nehmen viele Kaufinteressenten einen Immobilien- respektive Baukredit auf, um sich das Traumhaus leisten zu können. Diese Kredite haben in der Regel eine Laufzeit von vielen Jahren (oder gar Jahrzehnten) und unterliegen zudem einer Zinsbindung. Doch sobald diese Zinsbindungsfrist ausläuft (je nach Vertragsinhalt unterschiedlich, häufig jedoch nach etwa zehn Jahren), stellt sich die Frage, wie man das Darlehen weiterfinanzieren soll, sofern es innerhalb der Frist nicht komplett abbezahlt wurde. Praktischerweise gibt es bei dieser Anschlussfinanzierung mehrere Möglichkeiten, die wir in dem nun folgenden Ratgeber etwas genauer unter die Lupe nehmen werden.

Welche Optionen stehen dem Kreditnehmer bei einer Anschlussfinanzierung zur Verfügung?

Wenn es um die Anschluss- beziehungsweise Weiterfinanzierung eines noch nicht vollständig abbezahlten Immobiliendarlehens nach dem Ende der (Soll-)Zinsbindungsfrist geht, kann der Kreditnehmer im Normalfall zwischen drei verschiedenen Möglichkeiten wählen: Der sogenannten Prolongation, einer Umschuldung oder dem Abschluss eines Forward-Darlehens.

Variante 1: Die Prolongation

Bei der Prolongation handelt es sich einfach gesagt um eine schlichte Verlängerung der bereits aktiven Baufinanzierung. Gut zu wissen: Der Begriff Prolongation leitet sich vom lateinischen prolungare ab, was übersetzt verlängern bedeutet. Kurz vor dem Ende der Zinsbindungsfrist macht die (Haus-)Bank dem Kreditnehmer ein in der Regel standardisiertes Angebot zur Anschlussfinanzierung des laufenden Darlehens. Diese Variante der erneuten Kreditaufnahme bietet zwar den geringsten Verwaltungsaufwand, allerdings muss es sich dabei nicht automatisch auch um den besten Deal handeln. Daher sollte der Kreditnehmer stets auch Angebote von anderen Banken einholen und gegebenenfalls über die Möglichkeit einer Umschuldung nachdenken.

Variante 2: Die Umschulung

Die Umschuldung eines Baufinanzierungsdarlehens funktioniert ähnlich wie die Umschuldung anderer Kredite: durch einen Wechsel zu einer anderen Bank mit (deutlich) besseren Konditionen. Gut zu wissen: Eine Umschuldung eignet sich grundsätzlich auch dazu, um mehrere aktive Kredite zu einem neuen und günstigeren Darlehen zusammenzufassen. Die Ablösung des Altdarlehens durch einen Neukredit rentiert und rechnet sich in der Regel jedoch nur dann, wenn die neue Bank nicht nur deutlich günstigere Zinsen, sondern zudem auch bessere Vertragsinhalte und -bedingungen anbietet. Darüber hinaus sollte die Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt der Umschuldung bereits verstrichen sein, da die bisherige Bank sonst Sonderzahlungen in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Dementsprechend gilt hier die Faustregel: Erst vergleichen, dann entscheiden.

Variante 3: Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen kommt als Anschlussfinanzierungsmöglichkeit dann infrage, wenn die Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen und das aktuelle Zinsniveau besonders niedrig ist. Diese Darlehensart muss also bereits schon vor dem Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden, um sich die niedrigen Zinsen auch für die Zukunft sichern zu können. Sollten die Zinsen zur Zeit des Vertragsabschlusses jedoch hoch gewesen sein, rentiert sich ein solches Forward-Darlehen dementsprechend eher nicht. Zudem rechnen die meisten Banken häufig einen Zinsaufschlag hinzu, sofern die Zinsen nach dem Vertragsabschluss voraussichtlich steigen würden. Die Höhe dieses Aufschlages orientiert sich an der Länge der Vorlaufzeit der Anschlussfinanzierung. Auch hier sollte man die verschiedenen Angebote ausführlich prüfen, um am Ende nicht mehr bezahlen zu müssen.

Darüber hinaus haben Kreditnehmer auch die Möglichkeit, das Immobiliendarlehen schon vor dem Ende der Zinsbindung zu kündigen und zu einem anderen Kredit mit deutlich besseren Konditionen zu wechseln. Hier kommt das sogenannte Sonderkündigungsrecht zum Tragen, das allerdings nur dann genutzt werden kann, sofern das Darlehen eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren hat und bereits schon seit zehn Jahren ohne Vertragsänderungen läuft. Außerhalb dieses Sonderkündigungsrechts kann der Darlehensvertrag jedoch nur mit der ausdrücklichen Zustimmung der Bank erfolgen – und nicht selten muss dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden, sodass sich eine solche Kündigung nur in den seltensten Fällen finanziell lohnt.

Bitte beachten Sie unseren Disclaimer zu Finanz-, Geldanlage- und Investment-Artikel und Informationen.